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[房产家居] 2018年北京房产最具投资价值排名

rore · 发布于 2018-11-08 20:41 · 941 次阅读
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投资不是炒房,这个是需要在最前面说清楚的,房住不炒。
前次,因为给闺女考察小学的缘故,计算了北京学区房和小学排名,让自从博士论文之后封笔已久的老郭重又捡起了跑数据的行头。自那之后老郭也收到了来自好多人的好多问题,大致上比较多的问题是哪哪哪儿的房子可不可以买/卖哪哪哪儿的房子还能不能涨此类。说实话,具体到楼盘的问题,老郭比房产经纪差得远了,通过数据挖掘出的背后信息,往往在一定高度和层面上,才具有更明确的意义和指导性。
话虽如此,了解了大家的兴趣所在后,难免勾起老郭的好奇,便用回归跑了一个北京最适合投资的小区(区位)排名。投资嘛,尽管不同人的风险偏好有所不同,但总体的评判标准基本一致,可以做一个整体上的计算和评判,具备可行性。此外,不可否认,即使是以买房置业为目的,也难免多出投资一层的考虑,因此这也是现实之需。
以下给出计算结果。
一、北京房产最具投资价值地段排名(前20名)
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可以看出,在前20榜单中,地段的基本面价值普遍较高,这是理性投资所应该关注的,毕竟无论房产价格的增值还是租金的上涨,都是以此为根本的。此外也可以看出,排名靠前的地段,基本上属于近期资产价格增速较快(官园、三元桥、燕莎等),同时基本面价值也较高的,而近期租金回报率较高的只有地安门和知春路两处。这也说明一个现实情况,即房产投资收益的主要实现,至少近期还是依靠资产升值而不是租金。此外,朝外和工体的市值偏离度较高,这符合实际情况,在良好基本面价值支撑下,或意味着未来价值进一步提升的空间。全市200个地段的大排名见文末。
二、排名靠前的地段都在哪些区?
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可以看出,在前50名中,只有东西城和朝阳海淀,前100名也主要集中在这四个区,其中朝阳最多,看来朝阳才是京城房产的投资圣地啊。
三、各区最具投资价值地段排名
*部分区因“地段”数量较少不在此列出,可参见文末大排名。
1、东城
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2、西城
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3、海淀
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4、朝阳
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5、丰台
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6、石景山
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7、通州
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8、昌平
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四、北京房产最具投资价值地段排名(前200名)
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五、关于本排名的计算方法及各指标说明
一是考虑到数据情况,将北京(六环内)划分为将近250个区位点,本文俗称为“地段”,以这些地段作为计算投资价值排名的对象。为什么这么操作?老郭本想直接计算到小区,但实际跑起数据发现:1)小区数量超过10000个,这么大的排名没有意义;2)若缩小排名数量范围,在小区层面计算便失去大众性的意义;3)在小区层面,数据数量和缺失问题较多,对结果影响很大。因此,最后老郭采取了地段这样一个对象,比如“望京”、“五道口”、“金融街”等等,既具有一定的代表性,又比较具体直接。
二是关于计算方法,简单介绍一下。首先老郭将投资价值分解为4个具体指标,分别是房产的基本面价值、房产的资产升值速度,房产的租金回报率和房产的市价与基本面的偏离度。
【基本面价值】反映一个房产的实际价值,是理性投资房产的核心判断因素,也是体现房住不炒的重要方面。基本面价值体现在诸如区位优势、房屋特征、交通设施便利程度、教育资源水平、医疗资源水平、生活服务便利水平等等。老郭利用之前提到过的北京城市设施空间可达性数据(全城23大类、150小类公用和商业设施),以及房价和住房特征数据,通过回归估计得到该基本面指标。
【资产增值速度】,主要反映房产的价格增长情况,是当前投资收益的主要来源。考虑到增长率变量的连续性,该指标对近6个月小区单位价格增长率取几何平均(对数的算术平均)。
【租金回报率】反映房产作为资产的“生息”情况,同样是投资收益的重要来源,同样考虑到连续性,以小区近6个月单位面积价格的几何平均和近6个月单位面积年租金的几何平均,计算租金的平均回报率。
【市值偏离度】,是市场价值与基本面价值的偏差,反映房产价值被高估或低估,从而一定程度上作为对未来价值走向的判断依据。但该指标有一定局限性(类似股票的市盈率),即市值高估的房产,未必说明未来上涨动力匮乏,反而可能是市场对该小区的未来预期强劲;同理市值低估的房产也不一定意味着未来一定能“均值回复”,可能意味着市场长期不看好该区域(实际上造成这种可能性的因素应该包括在基本面分析中)。
三是关于总指标的计算。基于以上4个指标(分值均在0至1之间标准化),考虑到房产投资的理性和实际,老郭给这4个指标分配的权重是4:3:2:1。当然,老郭这脑袋也不是瞎拍,在这一权重组合下计算的地段投资价格得分总指标,很好地通过正态分布检验(后面会给出),也就是说至少该计算结果符合一般的统计规律,“是人非妖”。
四是结果的局限性。必须指出的是,本文的排名结果,是基于当前和过往数据进行计算的,因此主要反映现状,个别指标从实际意义上可能反映未来预期,但并不能完全囊括未来的变化。比如通州建设北京城市副中心,雄安新区对人口和机构的疏解,学区房政策的变化,等等此类,都无法全然反映在这一结果中。在充分考虑未来政策变化而进行投资决策时,本文的结果是一个基础性的参考。引用研究僧时某大师兄说过的一句话:“预测犹如黑夜前行,基础性的判断不会尽然告诉你应该去哪,但至少让你知道你在哪儿。”
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