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导语:泰国房子究竟有什么样的魔力,能让那么多外国人争相投资?
国内投资风险显现,国人转战海外市场

1、国内房价历史高峰,房产泡沫显现
上篇文章我们已经分析过,在泡沫之下,国内的房子不能随便买了,要买也要挑那些有价值支撑的城市。所以,哪怕在外汇管制下,海外置业照样成为了房产投资的一大热门。
2、海外房产成资产配置热点
做理财,我们常说“不要将鸡蛋放在一个篮子里”,而这一刻做房产投资也一样,我们要将房产在不同地域进行合理配置,在保证资产收益的同时最大化的降低风险。
那么为了对冲国内风险,通过一定程度的在国外进行资产配置就是一种很好方式。
这种风险对冲体现在两方面。一方面,通过海外置业对冲国内资产泡沫的风险,另一方面,通过买入他国货币资产对冲人民币贬值的风险,双重保险之下以求实现增值。
过去10多年,海外投资的热潮无非就是那几个发达国家:英美澳加,而最近两年东南亚开始登场成为的国人投资海外的热点。
而其中有两个国家,成为了东南亚中的最热门。
一个是近两年出现的投资黑马,风险相对较高但是收益空间更大的柬埔寨,而另一个就是今天要和大家说的,经济更发达楼市相对稳健的泰国。
而今天,我要和大家聊的是这个整天和大家说:刷我的卡的国家,泰国。
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经过两次深入的考察,有一些心得体会和大家分享。最开始,我先来和大家分享三组泰国有趣的数据。
三组有趣且值得关注的泰国数据

1、同时具备稳定房价涨幅和高租金回报率
过去5年,泰国的房价年涨幅一直稳定维持在8%-10%,这个数字对于经历了房价暴涨国人来说,感觉好像不怎样啊。你看深圳2015年涨了74%,广州2017年涨了32% 。
但是,大家必须要注意的是,我这里指的是全国,不是特指某个城市。
实际上,中国2017年房价平均涨幅是5.5%,而房价大涨的2016年,全国平均房价涨幅也就10%。
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那么过去5年,泰国的房价平均增长速度可以比得上2016年房价涨得最猛的中国。区别是,中国是间歇性暴涨,泰国是相对稳定的上涨。
更令人惊讶的是,泰国的租金回报率也高。一般来说,房价涨得过快,租金收益就会变得比较低。
现在的中国就是典型的例子,过去两年很多城市房价翻了倍,本就不高的租金回报率被搞得更加不堪入目,普遍只有1%-4%,尤其是房价最高的4大一线城市连2%的租金回报率都没有。
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但泰国在房价稳定上涨的同时,租金回报率同样维持很高,几个热门的城市:曼谷、普吉、芭提雅等,租金回报率整体可达6.49%,几乎相当于中国一线城市的3倍。
究竟什么原因能让泰国保持稳定的房价涨幅和高租金回报率呢?我们再来看另一组数据。
2、东南亚第一的外国旅游人次和复游率
2017年到赴泰旅游的外国游客达3500万余人次,超过泰国总人口的一半,是全东南亚外国旅游人次最高的国家,一个国家就占了整个东南亚旅游人数的1/4,远远超过马来西亚2500万人次、新加坡1740万人次这些旅游强国。
而泰国国土面积只占了东南亚11%,小小的一个国家,为什么能占了东南亚1/4的旅游人数呢?
一方面是泰国的旅游资源和服务业发达,而另一方面就是因为泰国的复游率高!
什么叫复游率呢?指的是第二次或以上来这里旅游的人数占总旅游人数的比例。
每年泰国复游率约55%,也就是说100个人中有55个人是第二次甚至是第三、四次来泰国旅游的。
泰国曼谷▼
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而在一份对中国游客的调查中,更是有9成曾经去过泰国的游客表示后期还愿意再次前去泰国旅游。
咱们就拿中国最接近泰国旅游特点的海南来做对比,请问当下的海南,如果仅仅是去旅游,有多少个去过了还愿意再去的?
我敢保证这个复游率会低到惨不忍睹!当然,海南已经在逐步改善了。
所以为什么泰国能够有稳定的房价涨幅和高租金回报率,在这组旅游数据中或许可以找到一点逻辑支撑。
每年3500万人次的游客,为泰国提供了庞大的外来流量支撑,在流量为王的时代,就像当前的互联网公司一样,谁流量越多谁的估值就越高,谁就越遭风投追捧。
泰国普吉岛▼
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但关键是,仅仅对泰国的楼市而言,这种人流量究竟是有效还是无效?我们来看最后一组数据。
3、外籍人口占比庞大且外国人持有房产比例高
看有效和无效,有个很重要的点就是这些外国人多不多是长期来,甚至是留下来的。
根据泰国官方数据,目前光是在泰国生活的外国退休人士就有180万,也就是说有180万的外国人退休后在泰国生活养老,而其他在泰国工作或者长期度假的外国人口那就更不用说了。
泰国泼水节,很多外国人参加▼
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人在国外首先要解决的是什么?
当然是住啊,解决住无非就是买房或者租房。泰国稳定的房价涨幅和高租金回报,很重要的原因就是因为有大量外籍人口的住房需求支撑。
而且能出国的人,经济实力都不会差,对于房价或者房租的支付能力也就更强。
而另一个数据是,根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。
以首都曼谷为例,曼谷1200万的人口中,有接近200万是外国人口,也就是说6个人中就有1个是外国人。所以,在曼谷你会有一种联合国的感觉,各种肤色和语言你都能碰到。
以上3组看似毫无关联的数据,实际上有着千丝万缕的连接。
庞大的旅游人次,给泰国注入了大量的人流;
大量的人流中有一部分又会成为这里的常客,甚至是定居泰国。
大量的旅游人口支撑着高租金回报,而常居的外来人口又给房价上涨提供了基础,一切都那么顺理成章,一切又那么理所当然。
但是,有一点还是非常值得大家思考的是:
泰国究竟有什么样的魔力,能让那么多外国人着迷呢?
结合我们今天要聊的话题,其实就是泰国房产究竟有怎么的价值和吸引力呢?
泰国房产为什么有这么大吸引力?

1、东南亚成熟的中等收入国家
上世纪90年代,亚洲除了有大名鼎鼎的四小龙——新加坡、韩国、香港和台湾,还有个第二梯队的“亚洲四小虎”,所谓四小虎就是指菲律宾、马来西亚、印尼和泰国这四个国家。
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90年代,包括泰国在内的这四小虎和80年代的亚洲四小龙一样在经济上突飞猛进,泰国一度成为东南亚经济发展最快的国家,1990-1996这些年间,泰国的GDP基本都在以8%的速度在增长,大有成为发达国家的趋势。
但是1997年亚洲金融风暴,泰国经济遭到重创,一度中断了发展。由于有一定的经济底子,泰国恢复得很快,通过出口、投资,特别是旅游业的拉动,经济强势复苏。
目前泰国已经成为了东南亚11国中第二大经济体,去年GDP总量达4552亿美元。
人均GDP是6336美元,高出东南亚地区人均GDP平均值2000多美元,在东南亚人均处于中上水平。
同时,泰国还是一个人口大国,截至去年底,泰国人口达到6900万,排东南亚第四,在全球中也能排前20。
庞大人口能提供大量劳动力和市场,也是泰国经济能快速复苏的重要原因。
另一方面,泰国在东南亚地位超然。
不仅是东盟的创始国之一,还位于东盟的地理中心,北连老挝,东连柬埔寨、越南,南连马来西亚、新加坡,西连缅甸,是整个东南亚的交通枢纽。
一带一路重点交通建设:泛亚高铁,不管是东线、中线还是西线,每一条都必经泰国,汇聚在曼谷。
2、丰富的旅游资源和发达的旅游业
刚才已经说过,旅游业对泰国的经济复苏起到很重要的作用。泰国的地理位置天生就适合发展旅游业,适合赚发达国家的钱。
大家看一下地图就会发现,几乎所有的发达国家都不在热带区域上,所以这些发达国家的居民就有很大的热带度假的需求,而泰国就位于非常不错的热带区域。
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同时泰国是滨海国家,有3200公里的海岸线,海水质量保护得特别好,在滨海旅游上有很大的优势。
同时泰国还是一个佛教大国,95%以上的泰国人都信佛,佛文化很发达,全国有3万多所寺庙,是全球著名的佛教寺庙集中地。
细心的学员可能会发现,越南、缅甸、印尼也都是热带气候,也都有丰富的海资源啊,为什么偏偏是泰国的旅游业发展得最好呢,能吸引最多外国人呢?
这就必须提到泰国的服务业了。
服务业是泰国的核心产业,经济规模占了全国GDP的52.2%。
成熟的服务业给泰国带来两大优势。
一方面,完善的服务配套。非常齐全的旅游配套设施包括密集的酒店、餐厅和购物所等,而且消费成本并不高。
泰国的海滨酒店数量在2014年就达到1250家,排全球第一。
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泰国的餐厅有2-3万家,而且物价便宜,生活成本要比国内低很多,十几块钱可以在曼谷中心城区的商场吃一顿工作简餐。一个月5000人民币你可以在泰国生活得很舒服,所以这也是为什么那么多欧美老外退休后喜欢到泰国养老的原因。
到国外旅游,免不了买买买。
而泰国,尤其是曼谷的商业就极其发达,它的商业发达程度甚至不亚于中国的一线城市。
在曼谷素坤逸商业区,4-5个连着的地铁站几乎每个地铁站出口必有类似广州太古汇、深圳壹方城、北京大悦城这种或者是高端、或者是大体量的购物中心。
除了大型商场,泰国的街上每隔200米都会有类似于7-11这种便利店,无论是大型购物还是平时日常购物都很方便。
另一方面,泰国的服务质量好。去过泰国旅游的朋友,想必对这个还是体会比较深刻,如果再结合国内的旅游体验,你会觉得泰国的服务简直是天堂服务。一方面,应该和泰国整体信佛有关,整个民风比较善良淳朴。
其次,和对服务业的重视有关,毕竟这是他们的命根子,他必须以微笑和细致服务来让你舒服。
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所以泰国的旅游业发达不仅仅说是因为它位置好、气候好、景观好,真正让它从沿海国家扎堆的东南亚中突围而出的是它的成熟服务业。
3、永久产权且购房税全球最低
外国人在泰国买房不仅能享有永久产权,而且还没有房产税!这意味着什么?你在泰国买的房子持有成本除去物管费,那就可以视为零。
不会像欧美国家房产,每年还得上交1%-4%不等的房产税。
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像2013年美国底特律楼市崩盘,1美元的别墅都没人买,不就是因为买了不仅没价值而且反过来还要你交房产税吗?
可以明确的一点是,泰国的房子先不管是涨还是跌,起码房子你自己买来住是没有额外的负担的。
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房产税这一点在海外置业中尤其要重视,如果有房产税的国家你至少要保证你的房产收益要跑赢税收,不然反而还成为一个负担。而泰国的房产不仅是永久产权,没有房产税的同时也没有遗产税,也是一种很好的财富传承。
没有房产税没有遗产税之外,泰国的购房税费也很低。
不管是泰国人还是外国人买房,都一样只需交2%的过户税,而且是买卖双方平摊,其实就是1%的税。
相比周边几个国家,柬埔寨约4%、马来西亚约3.7%,新加坡更加是要去到18%。再和海外主流置业国家对比,澳大利亚约10%、加拿大15%,泰国的1%的购房税不仅是在东南亚,就算放在全球范围内都是购买税费最低的国家。
所以,泰国作为东南亚成熟的中等收入国家,国家成熟所对应的房地产市场就要相对稳健。
同时有着丰富的旅游资源和发达的旅游业,能够吸引大量的人流过来旅游,常住甚至退休养老,再加上永久产权和非常低的购置税。
这就是泰国房产能够火热,能够吸引中国人甚至是俄罗斯人、日本人、法国人过来投资的原因。
是的,泰国房产的确有投资价值,但是大家千万别以为泰国就是遍地黄金,也同样潜藏着很多的风险。
泰国买房存在哪些风险?

1、选错城市的风险
现在大家到泰国买房,基本都是集中在旅游最热的几个城市:曼谷、普吉、芭提雅、华欣、苏梅岛、清迈。
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曼谷作为泰国首都,先不说收益空间有多大,起码投资风险是最低的。
但是其它的几个城市,虽然名气大,旅游景观也不错,但并不代表它的房子就值得买。
有些城市虽然看起来人流很多,但实际上大家愿意来玩却不愿意常住,更加不会想长期持有它的房子。
就像游乐场旁边的房子,周末去玩、去住一晚你会很开心,但是要你天天住在游乐场旁边你也不愿意啊。
泰国有些城市就跟游乐场一样,旅游度假寻欢作乐可以,但是买房那就算了。
租金回报率可能可以保证,但是要转手那就未必容易了。
当然,最惨的是那些连人流都不多的城市,或者季节性人流差别特别大的城市,不仅升值慢,转手难,恐怕连租金收益都得不到保障。
在我们系统的泰国课程中的第4课《泰国这4个城市不能碰,买了后期难转手》,我们给大家分享4个泰国非常火热的旅游城市,看似很热闹,房地产广告也打得非常火热,但是就是不能买。究竟哪4个城市,为何不能买,这节课会详细给大家分析清楚。
2、选错区域的风险
选对了城市也并不代表万事大吉,这个城市有投资价值,不代表每个区域都能买。
房价的上涨绝对不是雨露均沾,肯定是有重点有龙头,同样也会有坑。
最好和最差的区域之间的收益回报率甚至可以达到2-3倍的差距,更重要的是一旦选错区域,后期转手转不出去才是最致命的问题。
所以泰国投资不仅要挑对城市,还需要从城市中去挑最有价值的区域。
就比如曼谷,曼谷绝对是泰国投资的一个核心城市,但是是不是曼谷任何的一个区域都能买呢?如果是,那你就是钱多人傻了。
3、选错项目的风险
挑对了区域还不够,因为不管在国内还是国外总会有些劣质的项目。
特别是现在的泰国,因为市场火热会导致开发商鱼龙混杂,一些开发商的质量不仅差,而且还会搞成货不对板,宣传资料很漂亮,但是收房的时候你就会掉眼镜,就是范冰冰变凤姐的过程。
开发质量差都不算最严重,最严重是什么?
你交了首付但给不了房子。在泰国的普吉岛我就有了解到这样的案例,有一个是因为项目的资金链断裂,有一个是拿了首付迟迟不动工。
所以泰国买房,也必须严格的挑选开发商和项目。
没错,泰国的房地产绝对是值得投资的,如果能买到那种一年能有8%-10%的房价涨幅,而且还有6%左右的租金回报,这比国内做任何理财投资,股票、P2P、基金都要更靠谱得多。
而且收益还更高,更何况再怎么说你都是还有一套旅游胜地的永久房产呢?
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