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[房产家居] 现在在海南买房产未来有升值空间吗?

哈姆雷特 · 发布于 2018-12-08 19:15 · 952 次阅读
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海南房产的限购政策
1、全国最严调控政策
3月31日,海南省住建厅发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,规定非海南省户籍居民在海南规定限购的区域内,以家庭为单位只能购买1套住房,且需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。首付比例不得低于70%,房子自获得产权证之日起5年内禁止转让。
海南省3月出台的限购政策被誉为全国最严调控政策 “五年社保+五年限售+非户籍首付70%”,让不少后知后觉的买房者望尘莫及。
2、全面限购政策
4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(简称《通知》),即日起在已出台限购政策的基础上,海南实施全域限购。
具体做法是:
①五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房,只面向本市县居民家庭销售;
②海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社保缴纳证明;
③上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明;
④自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭,只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明;
⑤非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
调控政策之后的海南房产情况
海南全域限购政策实施四个月后,房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”,售楼中心销售人员比购房者多。
1、市场进入“量降价涨”模式
据三亚市住建局工作人员介绍,全域限购之后,商品房销售急剧下降,4月22日至6月底仅销售131套。其中,以企业名义购房的仅11套,其余120套为个人名义购房(商业109套,11套为本省户籍居民购买)。
但与此数据相对应的是,海南房价已经连续多月出尽了“风头”。7月17日,国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。这其中,海口环比涨幅最大,为3.9%,其次是济南(3.6%)、丹东(3.3%)、三亚(3.2%)。而在近期发布的7月份数据中,海口以2.3%的环比涨幅位居房价上涨第一梯队,同时以19%的同比涨幅领涨全国。海口、三亚此前已经连续多月进入房价涨幅第一梯队。受此影响,住建部8月17日约谈了海口、三亚等市政府主要负责人。
2、形成网签“堰塞湖”
现在为了维持房地产市场稳定,对量和价都进行了控制,通过控制预售证和网签备案来控制量,这导致无房可卖的局面出现。为了实现房价数据上的稳定,导致很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案,形成了网签“堰塞湖”。
3、真实房价水平与统计数据背离
真实房价水平与统计数据背离,也是目前海南市场面临的一个风险。本刊记者实地调查发现,海南整体存在着较为明显的房价与数据背离的现象,比如三亚市商品房实际成交均价已经在每平方米30000元以上,但是统计数据依然停留在每平方米20000元左右。海口市实际成交均价一度逼近每平方米20000元,但统计数据曾长期停留在每平方米9700元左右。
2018年上半年海南房产情况
1、土地市场分析
422政策后,全省土地供求基本停止,连续两个月无土地成交,上半年供应用地面积133万㎡,成交用地面积166万㎡,其中海口成交用地面积89.78万㎡,占比全省54%。
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2、成交量分析
2018年上半年政策调控成效明显,全省成交面积857万㎡,同比减少31%;其中海口上半年成交205万㎡,占比全省成交24%。
5月由于琼南地区集中备案,量价上升,6月回归正常。
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3、施工放量分析
回顾上半年海南的各市县的土地施工走势,1-6月累计1213万㎡,施工放量主要集中在东线,尤其是海口、三亚;西线施工放量集中在儋州、澄迈,中线获批施工证较少;海口成为2018上半年海南土地施工量较高的地区。
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4、库存情况分析
截止6月末全省库存降至1305万㎡,去化周期降至7.9个月,较2017年末库存减少395万㎡,去化周期下降2个月。
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如此限购之下,房价为什么涨?
很简单,海南政府明确提出将实行最严格的节约用地制度,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地,导致商品房供给直接减少,加上目前整个海南商品房库存期剩余不到1个月。
如果受到“百万人才进海南”的需求刺激,一下多出几万甚至更多的购买力,以及现在海南多地方库存告急,房价随之上涨是肯定,可以说未来海南房地产还有很大发展空间。
为什么政府要进行大面积限购?
1、短期利益和长远利益的协调
其实这是短期利益和长远利益的战略不得已的安排:一方面来源中央住房不炒的政治压力,另一方面来源于海南产业结构发展的极其不平衡、地方政府财政对房地产的过度依赖,以及短期炒房推动房价给中长期发展带来巨大的隐患,不得已不做出的考虑”。
在限售之后的进来者,房价再涨对你没有太大好处,因为你没法把它换成钱,除了那点侥幸早买房和优越感,然而房价上涨,推高人民的居住成本,推高了实体经营成本,也将会影响到你就业,企业做不下去了,人民工作也就失去了,人民的生活幸福感也会随着失去,这些都会对海南政府长远的发展计划造成阻碍
2、限购之下,不重蹈历史
海南在1988年建省创办经济特区的时候,就有十万人次下海南的历史,然而,一张虚拟的蓝图没有创造出近20万人施展才华的空间,而大量人才进来之后不得不靠卖报纸、摆地摊、开饭店为生,这是很可悲的事情。
未来海南房价走势
根据海南省2018年一季度经济运行数据,房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%,依然偏高。海南省省长沈晓明表示,上半年从投资结构来看,房地产投资占总投资比重同比降低1.1个百分点,说明结构正在优化。“非房地产业表现总体良好,新动能成长迅速,但规模较小,对经济发展的支撑力还不够强,短期内尚不能填补房地产调控留下的空缺。”
即便如此,海南省主要负责人还是多次重申了海南减少对房地产依赖的决心。在近期的一次会议上,沈晓明以壮士断腕来比喻减少经济对房地产的依赖。他谈到,断腕一定会疼,会非常疼,轻轻松松能断腕的话,早就下决心了。但“短期的疼,是为了今后长期的不疼,是为了确保海南经济健康可持续发展”。
从以上的分析和数据可以看出,目前海南房价已经上涨到了历史新高,限购的短期上涨效应已经接近尾声。短期内海南的房价会趋于平稳,长期来看随着大量的人才引进和经济发展带动还是会上涨。
共收到 4 条回复
龙星03 · #2 · 2018-12-8 19:16:07  回复 支持 反对
飞翔的海欧 · #3 · 2018-12-8 19:35:26  回复 支持 反对
我就是三亚房产中介,二手房最近是有价无市,一手房都限价了,限的价比年初降了20%左右,不怕降的可联系我,就是你得符合政策能买才行。当然商业地产不限,是可以买的。公司名义也能买。
無頼漢 · #4 · 2018-12-8 19:55:53  回复 支持 反对
人口800万,城镇人口不到500万。房产没有升职空间傻子才买套房子留着度假。多米诺骨牌推到后就没有回头路了。
pppp · #5 · 2018-12-8 20:15:18  回复 支持 反对
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