请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

[房产家居] 2018 年,珠海楼市 10 大预言。

jyxuhyss · 发布于 2018-11-09 14:57 · 941 次阅读
68
2017 年,剧终。
从开年温热到调控暴击,珠海人承受了房价一飞冲天的噩梦,也亲历着市场从沸腾到迅速冷却的变化。
这列「失控」的过山车,带着我们的小心脏经历了一次又一次的洗礼。
01
2018 年是 “地王” 和 “准地王” 入市年。
正当我们正在谋寻着,在一堆「天价」地王的缝隙中,可否寻得上车机会之时。
楼市传来大消息:南京出现了首个亏本地王,京奥港未来墅近期爆出自帖 “封条” 停工,施工方称项目拖欠了两千多万工程款。
s8Q7YxxZyfeaa6fa.jpg
南京一地王停工
事实上,不仅南京,珠海乃至全国众多高价地块,也面临同样的考验和压力。
回顾珠海高价地块,基本上都是一年多未入市,比如雅居乐科创地块、崇峰地块、华发唐家地块等;一年未开工的有也不少,格力 29120 地块、高盛科创围地块。
信贷持续收紧,国土部严查捂地、囤地,令 2017 年底 - 2018 年将成为高价地争相入市的热闹局面。
珠海如是,目前,珠海 2016-2017 年 “地王” 和 “准地王” 项目已集体出动,都将在 2018 年扎堆搅动市场。
Twz9GDmWGNgGCKg7.jpg
科创北围:雅居乐雅灏花园一期已建至四层高,二、三期也已公示规划并相继围挡;仁恒地块公示为,仁恒珠海北围 21 号地,预计建成四栋建筑;
万科翡玲苑、翠珑苑已相继动工,将为该板块提供商业配套;与万科地块相邻的招商蛇口项目也已动工,规划项目名为招商雍华府花园,将建 4 栋建筑,层数为 1-18 层。
唐家半岛:2013 的区域地王,华发绿洋湾已封顶,规划有高层 12 栋、别墅 19 栋、商业大楼 1 栋,其中规划有 46 层超高层。大概率也将 2018 年迎来入市。
航空新城:在碧桂园和龙湖相继以隐性楼面地价 1.9 万 / 平、1.8 万 / 平进军航空新城后,该板块的高地块项目也将在 2018 年将来考验。崇峰将在 2018 年上半年入市,推大平层。按照碧桂园的推进速度,也将在 2018 年入市。
横琴:国际住宅区中冶项目也已经大动工,拿地价 22000 元 / 平,也将在 2018 年迎来考验。
02
其实,买房人都心知肚明,珠海的 “地王”、“准地王” 这批高地价项目迟早要上市,大家都观望它们会以何种产品入市? 价格怎样?
届时价格将如何,地价还是要传导至房价,转嫁到购房者身上。
然而,面粉贵了岂能只做馒头,当然是要做蛋糕,满屏的高端产品定位扑面而来。
从公布的效果图看,基本都是高端高层或大平层房源为主,从产品的户型结构上看,“高单价、高附赠、控总价” 成为了地王产品的标签,瞄准的是珠海高级改善客户。
qX566BFB4U8i4eXf.jpg
高新区科创北围地价对比图 / 凤凰房产
尤以 2017 年下半年更为明显,珠海楼市出现一个很有意思的局面:已经出让的高价地即将入市,而新拍的土地价格越来越低,从接近 3 万 / 平的地价回落到近 “2” 字头。
原因有二,一方面,信贷政策收紧,不仅房企发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限,就连海外发债也被堵,房企的融资渠道变窄而且融资成本却持续走高,部分房企最高年利率在 8% 以上,因此,房企们都急着要将土地变现回流资金。
eIOfoixR9VVzU2qQ.jpg
珠海 2017 年网签急速下跌图 / 合富
而另一方面,国土部严打,对 71 城已出让的住宅用地的工程进度展开大检查,堵住了部分房企囤地拖延之路,就算是资金实力雄厚的想捂地抬价也不可能了。
也就是说,珠海楼市必然要经历一段高价地的集中推盘期,新房成交均价甚至会出现上扬,然而,房价预期在降低,买房人依然有机会买到相对便宜的房子。
03
基于以上的市场现状,2018 年珠海楼市怎么走?
总结过往亦可预知未来,眼下,在提高调控精准性、土地市场高温渐褪、长效机制蓄势待发,房贷紧缩山雨欲来……
这些的市场现象,也或将预示着 2018 一整年的楼市走势。
1,调控仍将持续,市场迎来平稳调整
2018 年,珠海楼市调控仍将持续,修正至精准。
在没有重大政策冲击的情况下,珠海市场将迎来平稳调整。总体上,一、二手房回上行周期接近尾声,市场在高压调控下进入稳定期。
2. 珠海二手房寒冬来了,2018 年将迎来量价齐跌的局面
业内人士认为,近期交易税新政出台,买二手房成本增加,对二手房市场进一步打压,再加上限卖政策持续,二手房成交困难,市场陷入观望,进一步会把购房需求传导至一手房。
Tz6060604j8420Z2.jpg
F717a2fo2ifUuAIS.jpg
珠海二手房的流言和数据
3. 土地市场大概率维持现状,甚至地价有进一步走低的可能
土地市场方面,近几次土拍结果,预示着土拍热度在慢慢下降,而且,随着土地供应量的增加,渐渐出现了底价成交,甚至流拍的现象。
此外,开发商拿地更为谨慎,接下来很长一段时间的土拍大概率会维持现在的状体,甚至地价有进一步走低的可能。
wOz8EeCyrvSSCtCt.jpg
珠海拿地面积图 / 合富
第一,经过这两年的土地供应,大部分开发商都有土地储备了,并且土地开发周期拉长,如今对拿地没有那么迫切的需求;
第二,去年以来,不少开发商投入了较多的拿地资金成本,调控之下,销售端回收资金较慢,加上金融政策的影响,开发商资金链压力比较大。
按照目前的市场预判,2018 年地价将进一步分化,好的地块开发商仍然会抢,特别是 2018 年初开发商资金比较充裕的时候,而一般的地块,则地价会走低。
4. 房价上涨的动力不强,价格高位横盘
被各种调控政策死死摁住后,目前珠海的一手房价和成交量,至少从数据上看,开始高位横盘,网签更是直接下跌 70% 以上。
业内人士认为,2018 年珠海楼市将蛰伏消化过高的涨幅。
房票有限,目前地价走低,同时调控之下,购房者趋于冷静,开发商信心走低,销售端乏力,2018 年房价上涨的动力不强。
但是,一手房价格也很难大降。一方面,受产品结构影响,总体房价还可能比今年略高,因为 2018 年入市的大部分是去年的高价地块,成本在那儿,即使政府控价,是会比较高的。
OLHA6F7ZhJa6f6xH.jpg
珠海正在兴起的新城图 / 高楼迷红巴
一位不愿透露姓名的业内人士认为,目前,珠海新房市场正处于老楼盘消化、地王入市前的阶梯期。
待 2018 年诸多高地价项目入市,房价格局会变得微妙,因为 2018 年限价政策不会大幅度放开,对于这些项目定价还是有一定影响的。
总体而言,珠海高价地项目即将扎堆入市,不过在政府限价面前,都得俯首。这也是买房的窗口期,购房者可以慢慢淘、认真对比,选到好的房子。
5. 对于珠海炒房客来说,2018 年是难熬的一年
2018 年是炒房客比较困难的一年,房价未必会跌多少,但成交会比较困难。现在成交困难是因为限贷、限购,2018 年主要是市场陷入观望。
一大波抛房潮正在路上,资金链非常紧张的房主甚至会亏本卖房。
6.2018,对珠海刚需来说,是痛苦的一年
放眼望去,珠海的新盘全面向近 2 万 + 靠拢,这条线之下的新房,要么路远得让人想哭,要么纯刚 (Diao) 需 (si) 配置。
一批购买力不足的刚需,真的很难在珠海买房了,更多的买房人职能将置业需求转移至珠海周边区域,这就是残酷的现实。
7. 2018,珠海的多家银行房贷额度依旧紧张
目前,利率上浮、批贷排队,甚至暂停受理,已是全国普遍现象。
某银行高管向凤凰房产透露,由于额度过于紧张,预计 2018 年,珠海银行房贷额度依旧很难大幅度缓解,只会适当放松,对于消费贷使用者、离婚贷款者,买房办理贷款难度大。
因此,2018 年最痛苦的,可能不是腰缠万贯抢不到房的有钱人,也不是囊中羞涩真正买不起房的人,而是那些刚好够格按揭的刚需。随着房贷利率提高,按揭所付出的代价,也在变得越来越高。
8. 2018 年珠海买房,这些区域机会最大
之前,凤凰房产的五碗就写过《看似无律可循的土拍,圈出了珠海未来几年的发展重点》。
从目前的地块出让情况来看,航空新城、航空产业滨海服务区、白蕉、科创北围新城四大片区将成为未来 2-3 年珠海楼市置业的重点区域;平沙和乾务也在谋局成片。
说明珠海的西拓和北延发展策略执行的很好,符合城市发展方向。
rVjarWAIQSRShoLI.jpg
珠海 2017 年土拍重点区域图 / 合富
未来,这几个区域的城市建设会加快,交通等配套会更快落实。航空新城、唐家北围将会是开发热土,判断未来 5-8 年,这两个区域新城将形成。
包括珠海日前新提出的新城市中心,去年以来,交通便利程度大幅提升,且本身配套较为完善,集中了不少开发商大咖,又靠近港珠澳大桥开通之际,前景看好。
总体而言:航空新城,因为配套建设推进最快,值得期待;珠海北,链接深中通道,与大湾区城市配套,环境好、以产业兴城,将来的楼市是资源与环境的时代,这个区域将更快地成熟起来;刚定调的新城市中心所在区域,交通便捷,横琴 + 十字门聚集的关注焦点集,及带动的大片带动配套建设,及周边区域的成熟。
9 长效机制或将出台
日前,新华社发文:中央政治局会议提出 “加快住房制度改革和长效机制建设”。某城市的土地评估咨询有限公司董事长认为:2018 年 3 月底、4 月初,楼市长效机制有望出来。
10 产品重新掌市场握话语权与统治力
如今,地价走低,对去年的高地价项目是 “前有政策堵截,后有低价项目追兵”,对其入市房价有影响,这些项目要做产品价值体现上下功夫,才能更好地在市场立足。
这个时候,现有的 “70/90” 政策就不适用了,因为现在珠海新房市场上,小户型已经非常多,未来珠海二胎政策放开,保障房建设增加,小户型需求将降低,如果要人们花更多的钱买不舒适的小户型,也不现实。
事实上,珠海珠海市场如何,我们只看一点,当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。
共收到 11 条回复
市区吉大。新老香洲'前山。这几个地方觉得可以外。也还可以。什么唐家。斗门。高新区。白蕉。金湾区。离市区就十万八里远'什么都不方便。什么配套的东西都较落后。有钱以上几个偏远地方'我还不如买中山坦洲'起码过去拱北就30分钟不到。
珠海很快就无地可卖了
就100多万人口的城市,还限购,要发展吗
炒完了西区炒唐家
有一定的参考价值
看是分析的很全面,但还有很多真正的东西。有很多东西你没分析到。
[赞][赞][赞]
很好!
珠海就这点人建那么多房给谁住,人一年比一年少了,在三灶建了四五年的房子大把,现在都没人住,工资低,好多同事明年都不来了。
回帖
B Color Image Link Quote Code Smilies
Command + Enter
快速回复 返回顶部 返回列表